Acheter une maison: toutes les étapes pas à pas !

acheter une maison

Acheter une maison, devenir propriétaire de sa demeure, c’est un rêve que beaucoup d’entre nous partagent. Ne plus payer un loyer à fonds perdus, se constituer un patrimoine, sont autant de raisons qui vont vous pousser à franchir le pas de l’achat d’une propriété. L’augmentation de votre loyer vous amène à vous poser sérieusement la question, d’autant qu’être propriétaire apporte une sécurité et un certain confort.

Avant de vous lancer dans cette aventure, on vous présente une série de conseils pour mieux cerner l’ensemble des démarches qui entourent l’accession à la propriété, et plus particulièrement l’achat d’une maison.

Des démarches à effectuer tant administratives, en particulier dans la construction d’une maison neuve et l’achat du terrain, que bancaires, le crédit immobilier et votre « taux d’endettement », le rôle et la fonction du notaire dans la rédaction des actes et la transaction, sont autant d’étapes à franchir qui vous permettront d’acheter votre futur logis.

Vous avez jeté un premier coup d’oeil au marché des biens disponibles, histoire de vous faire une première idée des prix pratiqués sur la zone d’habitation qui vous tente. Vous êtes prêt à prendre rendez-vous avec votre banquier pour voir à quelle hauteur vous pourrez acheter, en fonction de votre apport et du prêt bancaire accordé. On vous donne également quelques informations pour mieux cerner les crédits liés à l’achat de votre maison.

Examiner les possibilités de prêt

« Le crédit est un élément essentiel de la vie des sociétés modernes. S’engager dans une démarche de « crédit » ou de « prêt », est aujourd’hui une action courante. »

Cette action tient également une place toute particulière dans l’accession à la propriété.

En effet, l’achat d’une maison, ou sa construction, passe souvent par une opération financière spécifique réalisée par un établissement financier : c’est le crédit immobilier.

Il faudra donc calculer votre taux d’endettement pour définir la somme que vous pourrez emprunter. « Comme son nom l’indique, ce taux mesure la capacité d’endettement du client. Son calcul est simple, il suffit de diviser l’ensemble des charges par rapport à l’ensemble des revenus du foyer. »

Les offres :

Le Crédit Immobilier :

Le prêt immobilier répond aux demandes de consommateurs souhaitant acquérir une demeure, accéder à la propriété, mais aussi effectuer des travaux de rénovation dans leur maison.

Dans sa forme conventionnelle, le crédit immobilier se compose d’un principal, généralement de longue durée.

On constate régulièrement des contrats d’une durée de 20 à 25 ans – cette durée peut atteindre 30 ans dans de grandes métropoles comme Paris et sa région – pour l’achat d’une maison ou d’un appartement. « Le montant de l’emprunt est précis, il couvre en totalité ou en partie le montant du bien acheté. Dans la plupart des cas, le taux est fixe. Le conseiller financier est là pour orienter le client vers les solutions les plus adaptées à son cas. »

Taux fixe, taux variable, taux révisable ?

Le prêt à taux variable a un coût de départ actuellement moins élevé (jusqu’à 2 %) que celui d’un prêt à taux fixe.

Mais le danger majeur d’un prêt à taux révisable se situe dans la possibilité d’une augmentation du taux d’intérêt appliqué suite à une hausse de l’indice de révision.

D’autre part, les prêts à taux révisable offrent généralement l’option de passage à taux fixe. Il est donc important de se renseigner sur cette possibilité de changement et sur les conséquences sur votre prêt.

Souvent, le crédit immobilier n’est pas la seule démarche à envisager. L’importance des sommes engagées dans l’achat de votre future propriété peut nécessiter un apport personnel, et peut également justifier de la part de la banque une demande de garantie, une caution, la contraction d’une assurance.

De plus, on constate régulièrement que d’autres crédits viennent compléter votre crédit principal selon votre situation. Parmi ces différents crédits on retrouve :

Le Prêt à taux Zéro

Crédit sans intérêt proposé par tous les organismes et établissements financiers ayant signé une convention avec l’Etat.

Un tel prêt est destiné à l’achat d’un logement neuf ou ancien sous condition de travaux importants (ne doit pas dépasser 20% du montant total de l’opération).

Le prêt épargne logement

Après une durée minimale d’épargne qui varie selon le régime choisi, compte ou plan, il est possible de bénéficier d’un prêt dont le montant dépendra des sommes épargnées.

Une information à demander à votre conseiller financier.

Le Prêt Relais

Il permet d’acquérir un nouveau bien alors que le bien précédent n’est pas encore vendu.

La banque vous fait une avance partielle sur le prix de la vente future, pouvant aller jusqu’à 70 voire 80% de cette vente à venir.

Il faudra déduire les crédits en cours sur ce bien.

Ces encours devront être remboursés en priorité après la vente du logement.

Ce prêt est prévu pour une durée maximale de deux ans.

À savoir :

Taux effectif global : c’est le TEG qui vous indiquera le coût global de votre crédit et vous permettra ainsi une meilleure comparaison des offres entre les banques et organismes de crédits spécialisés.

Cibler votre Projet/Rechercher votre future maison

En fonction de votre budget et de premières discussions très financières, il vous faudra alors décider de ce que vous souhaitez vraiment : acheter une maison neuve, s’orienter vers un achat dans l’ancien, un appartement. Acheter une maison avec un jardin ? Une enquête du Credoc* démontrait récemment que 58% des personnes interrogées privilégient la présence d’un jardin. En faîtes-vous partie ?

Nous arrivons au point de vos premières démarches sur le marché de l’immobilier. Celui-ci est constitué d’offreurs et demandeurs plus ou moins fédérés. Agents immobiliers, Agents immobiliers membre de la Fédération Nationale des Agents Immobiliers (F.N.A.I.M), marchand de biens, particuliers, réseau d’agences immobilières, constructeurs de maisons individuelles, architectes, promoteurs, sont autant d’interlocuteurs à consulter, selon vos besoins, et dont vous pouvez retrouver les produits en agence, dans la presse gratuite, dans des salons, foires économiques, ou sur de nombreux sites web.

Recherches et sélections vous demanderont plusieurs de vos soirées.

Il est conseillé de prendre son temps dans la recherche et de ne pas se précipiter.

Réfléchissez à l’intérêt d’habiter dans tel endroit plutôt que dans un autre, anticiper vos futurs besoins et envies.

Nous sommes nombreux à privilégier la proximité de commerces, de structures publics ou privées (école, crèches, transports en communs…).

Si vous optez pour une construction neuve

Choix du terrain : en lotissement, isolé, vérifiez qu’il est bien constructible et viabilisé (consulter à la mairie le Plan d’occupation des sols, POS ou le Plan local d’urbanisme, PLU).

Une fois le terrain choisi, il vous faudra demander à la mairie un certificat d’urbanisme, nécessaire pour la demande du permis de construire.

Choix du constructeur : certains constructeurs possèdent un label, une certification, qui garantit un certain niveau de qualité. Vous aurez intérêt à voir un maximum de constructeurs pour comparer les prix, les prestations, l’information, l’accompagnement.

Vous pouvez aussi demander de visiter un chantier. Vous pouvez également faire appel à un architecte, qui vous aidera à bâtir votre projet en fonction de vos souhaits.

Réfléchissez au type de maison que vous souhaitez : construction traditionnelle, écologique, bois.

De nouvelles normes d’isolation et de construction seront également en vigueur (RT 2010) en France, n’hésitez pas à vous renseigner auprès des professionnels sur l’impact de ses nouvelles normes sur votre budget et sur les économies d’énergies.

Signature du compromis de vente, puis de l’acte de vente devant notaire.

Demande de permis de construire à la mairie du lieu de construction (valable deux ans). Celui-ci vous sera remis dans les deux mois suivants votre demande.

Dès le début des travaux, il doit avertir la mairie du commencement des travaux en effectuant une déclaration d’ouverture de chantier.

A noter :

Lorsqu’un permis de construire a été refusé, le demandeur a la possibilité de demander à l’autorité qui a pris l’acte (en général le maire) de revoir sa position.

Cette demande s’effectue dans les 2 mois suivant le refus par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si vous préférez l’achat d’un bien existant

Acheter via un professionnel de l’immobilier

Le recours à une agence immobilière est généralement motivé par le soucis de gagner du temps, le large choix, et enfin par mesure de sécurité (enquête du Credoc).

A vous de choisir l’agence en fonction de sa notoriété, des prix proposés, la qualité de sa publicité ou d’autres critères plus subjectifs.

A noter :

Autrefois, lorsqu’un acheteur manifestait son intention de se porter acquéreur d’un bien présenté par l’agent immobilier, celui-ci proposait de bloquer la vente pour qu’un autre candidat ne “souffle” pas l’affaire, il était couramment demandé au candidat acquéreur de verser une somme d’argent destinée à renforcer son engagement. Cette pratique est interdite depuis le 1er juin 2001.

Acheter de Particulier à Particulier

Magazines spécialisés, Internet, de nombreux supports proposent la vente de biens immobiliers sans intermédiaire, donc sans frais d’agence.

Le contact direct avec le propriétaire du logement peut vous permettre de collecter des informations sur le voisinage, le coût des charges… Mais il sera plus prudent de tout vérifier vous-même. Ne perdez pas de vue que les particuliers ont parfois tendance à surestimer leur bien.

À noter :

Si le logement se situe dans une copropriété, demandez à consulter le règlement de copropriété, le carnet d’entretien de l’immeuble, informez-vous sur le montant des charges incombant au logement et n’hésitez pas à aller questionner le voisinage.

N’hésitez pas à vous faire accompagner d’un professionnel lors de la visite (pour évaluer les travaux par exemple).

La transaction : plusieurs étapes et possibilités

Une fois le logement de vos rêves trouvé, et un premier accord sur le prix d’acquisition, vous allez signer un compromis de vente ou une promesse de vente, deux termes proches et pourtant distincts.

Entre particuliers

Une fois l’accord conclu, vous devez établir un compromis de vente. Il n’est pas obligatoire mais fortement recommandé de le faire chez un notaire.

Celui-ci vérifiera les droits de propriété du vendeur et réunira toutes les pièces nécessaires à la rédaction de l’acte définitif.

Promesse de vente ou promesse unilatérale avec option

Dans ce cas, le vendeur s’engage à ne vendre à personne d’autre qu’au candidat acquéreur.

Si l’acheteur veut effectuer la transaction, le vendeur sera obligé de l’accepter.

Par contre, l’acheteur conserve le droit de ne pas acquérir le bien.

Depuis le 1er juin 2001, comme prévu dans le cadre de la Loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) un acquéreur non professionnel d’un logement dans l’ancien peut bénéficier, tout comme pour le neuf, d’un délai de réflexion de 7 jours, à compter de la signature de la promesse de vente, qui lui permettra éventuellement de se rétracter.

Le compromis de vente

Compromis de vente ou contrat “synallagmatique” est un engagement contractuel définitif. Il engage aussi bien l’acheteur que le vendeur.

Dans les deux cas, ils sont en principe soumis à une série de conditions suspensives (obtention des prêts, d’un permis de construire, …) bien connu des notaires et à un délai de rétractation de 7 jours.

Par agence immobilière

L’agent immobilier vous fera visiter les différentes maisons et/ou appartements qui vous auront intéressé.

En tant que professionnel de l’immobilier, l’agent immobilier se doit de vous communiquer tous les renseignements concernant son prix, sa surface exacte, ses modalités de paiement et les possibilités de crédit.

Si la transaction aboutit, il rédige avec l’acheteur une promesse de vente et la transmet au notaire chargé de l’acte de vente.

Frais 

Les frais de commission sont payables lors de la signature de l’acte chez le notaire (aucune somme d’argent ne doit être versée avant à l’agent immobilier).

Ces frais peuvent être à la charge du vendeur ou de l’acheteur. Mais attention : si elles sont à la charge du vendeur, elles seront ajoutées au prix de vente, l’acquéreur devra donc les supporter !

La commission est proportionnelle au prix de vente du logement et varie selon l’agence immobilière (les tarifs sont libres).

Le notaire

Il peut être chargé de vendre des logements. Il les fait visiter et en cas d’accord, rédige avec le futur acquéreur une promesse de vente.

Les frais

Le notaire peut prendre des honoraires de négociation, à condition : qu’il détienne du vendeur un mandat écrit, qu’il ait bien mis en rapport le vendeur et l’acheteur, que ce soit lui qui rédige ensuite l’acte de vente. Les honoraires seront ajoutés aux frais de vente.

Les frais de notaire, appelés aussi frais d’acquisition, représentent l’ensemble des frais et droits consécutifs à l’établissement d’une vente immobilière.

Ils sont constitués pour l’essentiel de différents droits, taxes, impôts et frais d’obtention de pièces administratives, et pour une part moins importante par les honoraires du notaire.

Les frais d’acquisition sont réduits lorsqu’il s’agit d’un bien à usage d’habitation (environ 9 à 13%), et pleins lorsqu’il s’agit d’immobilier à usage professionnel (environ 20% ou TVA).

Lors de l’achat dans le neuf (immeuble de moins de 5 ans), la vente est dite “sans frais de notaire”, c’est-à-dire que les frais sont de l’ordre de 3%.

À savoir :

Il est également possible de trouver un logement en passant par les ventes aux enchères ou en s’adressant à des marchands de biens (plus ou moins nombreux sur le marché selon les régions).

À savoir :

Lorsqu’un acheteur ne souhaite plus acquérir un bien, et si le compromis de vente le prévoit, une indemnité d’immobilisation le plus souvent équivalente à une somme allant de 5 à 10% du prix de vente total peut lui être exigée.

Bientôt dans votre future maison

Vous êtes enfin arrivé à  l’accord définitif. Désormais, il ne vous reste plus qu’à  retourner vers l’organisme de crédit auprès duquel vous aller engager le crédit immobilier. Lorsque vous avez accepté l’offre préalable de prêt immobilier, le déblocage des fonds peut se faire : soit à  la signature de l’acte authentique (notarié) pour une vente clés en main, lorsque le logement est achevé soit au fur et à mesure de l’avancée des travaux pour un logement à construire (en fonction des modalités prévues dans le contrat)

Emménager

Vous allez bientôt emménager dans votre nouvelle demeure, il faut alors penser au déménagement. Plusieurs formules s’offrent à vous. Par vos propres soins ou par le biais d’un professionnel, comparez les prix et les prestations prises en compte.

Par une société de déménagement

La date du déménagement

Tout d’abord, mieux vaut éviter certaines périodes pour déménager, comme l’été, les fins de semaine et les vacances.

En dehors de ces périodes, les prix n’en seront que plus intéressants et les déménageurs plus disponibles. Mieux vaut prévoir de contacter la société de déménagement au moins un mois à l’avance.

Comparer les devis des déménageurs

Une fois la période fixée, obtenez plusieurs devis et comparez les prix.

Pour cela, vous pouvez consulter l’annuaire des entreprises de déménagement. Un technicien se rendra chez vous pour estimer le volume à déménager. Comme les prix sont libres en matière de déménagement, mieux vaut contacter plusieurs entreprises avant de faire son choix.

Plusieurs formules et possibilités s’offrent à vous :

Economique

Vous êtes en charge de l’emballage et du déballage, ainsi que du démontage et du remontage de l’immobilier.

N’oubliez pas de prendre en compte, parmi vos frais, l’achat de cartons et autres produits nécessaires à l’emballage et la protection de vos biens. Le déménageur prend en charge le chargement, le transport et le déchargement.

Standard ou classique

Vous devez emballer les objets non fragiles, le déménageur, quant à  lui, s’occupe de démonter et remonter le mobilier, d’emballer les objets fragiles, de charger, de livrer et de décharger.

Luxe

Le déménageur s’occupe de tout ! Evidemment cette catégorie a un côté bien plus élevé que les deux formules précédentes.

Le règlement du déménagement

Une fois le devis de déménagement accepté (ce dernier vous engage), l’entreprise de déménagement vous demandera de verser des arrhes. Le reste de la somme vous sera demandé au terme du déménagement.

A savoir : Le devis doit absolument mentionner un ensemble de points, tels que le choix de la prestation, la date du déménagement, le montant de la valeur mobilière à déménager, le volume du mobilier à  déménager, les lieux précis de chargement et de livraison, la distance kilométrique, le prix et les modalités de paiement.

Vous déménagez seul

Moins coûteuse que les précédentes, cette formule nécessite toutefois une certaine organisation.

Estimez le volume à  déménager

Pour cela, il existe plusieurs sites sur Internet* . Comparez les différents offres de location d’utilitaires. Réservez le véhicule en fonction du volume.

Une fois la date fixée, achetez tout le matériel nécessaire et commencez à faire vos cartons. Privilégiez les objets qui ne vous seront pas nécessaires, les autres seront emballés au dernier moment.

Deux semaines avant le déménagement, contactez les services municipaux pour réserver un emplacement pour le véhicule de déménagement.

Pensez à prendre une assurance qui vous couvrira des éventuels dommages aux tiers. Il ne vous reste plus qu’à  faire appel à  des bras courageux pour vous aider à porter les cartons!

Remboursement anticipé ou rachat de crédit

Si la majorité des crédits immobiliers entourant l’achat d’une maison se passe de façon conventionnelle, il arrive dans certains cas que l’on souhaite accélérer ou étaler le paiement des mensualités. Bonne ou mauvaise fortune, dans les 2 cas, vous avez la possibilité d’engager de nouvelles discussions avec votre organisme de crédit ainsi qu’avec d’éventuels organismes spécialisés dans le rachat de crédit.

Remboursement anticipé du crédit

Si il est possible de rembourser son prêt avant la fin, il signifie toutefois pour un organisme financier un manque à gagner.

Toutefois, si il existe un régime de pénalités, celui-ci est encadré par certains principes.

Le prêteur peut refuser le remboursement anticipé, ou réclamer une indemnité qui doit figurer dans l’offre du prêt.

Il vous faudra donc demander un rendez-vous à l’organisme prêteur au cours duquel la possibilité du remboursement anticipé pourra être discutée.

Lui demander le montant exact (capital restant dû + indemnité éventuelle) de la somme totale à rembourser.

Rachat de crédit

Pour consolider la gestion des « dettes » contractées, le rachat de crédit fait désormais partie des solutions envisagées par bon nombre de français.

En effet, dans son principe, il consiste à regrouper l’ensemble de vos crédits et autres créances (impôts, découverts..) en un seul prêt, sur une durée plus longue et à un taux bien moindre, afin de réduire vos charges mensuelles.

* Etude réalisée par le Credoc, centre de recherche pour l’étude et l’observation des conditions de vie